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Adoptée en 2014, la Loi Pinel est un dispositif fiscal privilégié par les investisseurs immobiliers en France, en raison de ses nombreux avantages. Cette loi permet de devenir propriétaire d’un bien locatif en bénéficiant d’une importante déduction fiscale. Le Groupe Pichet vous en dit plus sur le dispositif de la loi Pinel, son principe et son mode de fonctionnement. Nous vous présentons également les conditions pour bénéficier de la réduction fiscale offerte par cette loi clé de l’investissement immobilier locatif.
Qu’est-ce que la Loi Pinel ?
La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur leurs revenus immobiliers. Cette loi concerne principalement les placements en immobilier locatif. Elle s’adresse à tout Français souhaitant devenir propriétaire d’un logement pour ensuite le mettre en location. Présentée pour la première fois en août 2014, la Loi Pinel est officiellement en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Elle fut reconduite en 2021 pour être à nouveau applicable jusqu’au 31 décembre 2024.
Quel est le principe de la Loi Pinel ?
L’objectif principal de la Loi Pinel est de définir une fiscalité avantageuse pour les investissements immobiliers. Concrètement, ce dispositif de défiscalisation vous permet de réduire votre impôt immobilier à hauteur de 12% du montant total de votre investissement. Pour prétendre à cette réduction d’impôt, les conditions définies par la Loi Pinel sont assez précises.
D’une part, le bien immobilier doit être mis en location sur une durée minimum de 6 ans. Dans ce cas précis, le montant total de l’investissement doit respecter un plafond de 300 000 euros. Avec ce total investi, la déduction fiscale s’élève à 36 000 euros annuels. Pour les biens loués sur une durée de 9 ans ou 12 ans, la réduction d’impôt est réalisée respectivement à un taux de 18% ou de 21%.
Par ailleurs, pour être éligible à la déduction fiscale en Loi Pinel, votre bien immobilier doit être loué en non meublé et comme habitation principale. Le contrat de location doit avoir été signé au plus tard 1 an après l’acquisition du bien. De plus, le montant du loyer (charges non comprises) ne doit pas dépasser les plafonds définis par zone géographique. Ces derniers varient selon que le logement soit situé en Métropole ou en France d’outre-mer.
Plafonds de loyer mensuel par m² en Loi Pinel en métropole (2022) :
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Localisation du logement |
Plafonds de loyer mensuel au m² |
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Zone A bis |
17,62 euros |
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Zone A |
13,09 euros |
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Zone B1 |
10,55 euros |
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Zone B2 (sur agrément) |
9,17 euros |
Plafonds de loyer mensuel par m² en Loi Pinel en Outre-Mer (2022) :
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Localisation du logement |
Plafonds de loyer mensuel au m² |
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Guadeloupe |
10,74 euros |
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La Réunion |
10,74 euros |
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Mayotte |
10,74 euros |
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Guyane |
10,74 euros |
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Martinique |
10,74 euros |
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Saint-Martin |
10,74 euros |
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Saint-Pierre-et-Miquelon |
10,74 euros |
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Polynésie française |
12,87 euros |
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Nouvelle-Calédonie |
12,87 euros |
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Îles Wallis et Futuna |
12,87 euros |
Dans certains cas, ces plafonds de loyer mensuel peuvent être réduits pour s’adapter aux tendances du marché immobilier local dans les différentes zones géographiques.
Loi Pinel, quels sont les types de biens concernés ?
La réduction d’impôt offerte par la Loi Pinel est destinée à tout investissement en immobilier neuf locatif (construction neuve). Dans la pratique, ce dispositif de défiscalisation s’applique à différents types de biens :
- les logements en voie future d’achèvement (VEFA),
- les logements à construire,
- les logements faisant l’objet de travaux.
Pour chacun de ces types de biens, l’accès au dispositif Pinel est conditionné par certains critères, afin de pouvoir réaliser cet investissement. En général, le logement doit se situer dans les zones géographiques A, A bis ou B1 pour être éligible à cette fameuse réduction d’impôt en loi Pinel. Dans le cas d’un bien immobilier en VEFA, l’intégralité des travaux doit être réalisée dans un délai de 30 mois après la signature de l’acte d’acquisition.
Si vous investissez dans un logement à construire, il est exigé que le bien soit achevé dans les 30 mois. Ce délai est compté à partir de la date de délivrance du permis de construire. Pour les logements faisant l’objet de travaux (rénovation ou reconstruction), les délais sont variables. Afin de bénéficier de la défiscalisation en Loi Pinel, le logement doit être achevé au 31 décembre de la 2e année après l’acquisition. En fonction de la situation, vous pouvez donc bénéficier d’un délai allant de 24 à 30 mois, ou même plus.
Il faut toutefois noter que depuis janvier 2021, la réduction d’impôt en Loi Pinel est désormais réservée aux logements situés en immeuble collectif. Les constructions individuelles et pavillonnaires sont donc exclues de ce dispositif de défiscalisation.
Quels sont les avantages de l’investissement en Loi Pinel ?
En dehors de l’importante réduction d’impôt qu’elle offre, permettant donc de payer son bien immobilier à prix moindre, la Loi Pinel se révèle très avantageuse sur de nombreux points. Nous vous présentons ici deux avantages principaux dont vous pouvez bénéficier en réalisant un investissement avec ce dispositif de défiscalisation.
Loi Pinel : investissement immobilier sans apport
Le principal atout de la Loi Pinel, c’est qu’il vous permet de réaliser votre investissement immobilier sans apport. En raison de sa fiscalité intéressante et son encadrement légal très sécurisé, l’investissement en Pinel est particulièrement prisé par les banques. Celles-ci n’hésitent pas à proposer des prêts sans apports avec des taux assez bas à leurs clients pour ce type de placement. Ainsi, en optant pour l’investissement immobilier en Loi Pinel, vous avez la possibilité de constituer votre patrimoine sans apport initial. La loi Pinel est une façon simple et très efficace de préparer votre retraite.
Possibilité de louer à sa famille en loi Pinel et réduction d’impôts
Dans un investissement immobilier en Loi Pinel, il est possible pour le propriétaire de louer son bien comme logement à un membre de sa famille. Vous pouvez par exemple louer votre nouvel appartement à vos parents ou encore à vos enfants. Cela permet de bénéficier d’un double avantage. En tant que propriétaire, vous pouvez obtenir une importante réduction d’impôt sur vos revenus. Dans le même temps, le locataire (qui est un membre de votre famille) profite d’un loyer très intéressant, en raison du plafond fixé par zone géographique. Ces plafonds ne peuvent pas être revus à la baisse pour louer le bien immobilier à trop bas coût à un membre de sa famille. Certaines règles doivent être respectées concernant les prix des loyers !
Toutefois, pour que cela soit possible, le parent ayant loué le bien ne doit pas être inclus dans votre foyer fiscal.
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