Pinel Plus : que prévoit la loi pour 2023 et 2024

  • Publication publiée :19/10/2022
  • Dernière modification de la publication :20/02/2023
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Le mécanisme d’investissement dans l’immobilier neuf « Loi Pinel » est entré en vigueur pour la première fois le 1er janvier 2015. Initialement prévu pour prendre fin en 2021, ce dispositif a finalement été prorogé jusqu’en 2024. Il intègre néanmoins quelques innovations pour les années 2023 et 2024. Celles-ci portent notamment sur les conditions d’éligibilité et le taux de diminution d’impôt accordée aux investisseurs. Concrètement, deux dispositifs vont cohabiter : Pinel classique (taux de réduction d’impôt dégressif) et Pinel + (taux de réduction d’impôt plein). I-mobilier fait le point sur ces dispositifs de défiscalisation de 2022 à 2024.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est le principal dispositif de défiscalisation dans le neuf en France. C’est un mécanisme qui vise à inciter les populations à investir de l’argent dans les biens immobiliers locatifs neufs. Il garantit des réductions sur les taxes fiscales aux investisseurs à condition que ces derniers s’engagent à louer leurs biens pendant une durée minimum de 6 ans.

Chaque investisseur doit également respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire fixés par la loi. À partir de ce moment, le mécanisme Pinel peut vous permettre d’économiser jusqu’à 6 000 euros d’impôt.

Pour profiter des avantages de la loi Pinel en matière d’exonération fiscale, il faut d’abord acquérir un bien neuf dans les zones éligibles. L’investisseur doit ensuite effectuer un engagement de location sur 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie de son engagement, il bénéficie d’une exonération fiscale qui varie en fonction d’un pourcentage appliqué au coût d’achat de l’immeuble.

Dans certains cas, les investisseurs peuvent obtenir des allègements sur leur fiscalité à hauteur de 63 000 euros sur 12 années. À partir du 1er janvier 2023, les propriétaires qui désirent conserver la réduction d’impôt maximum devront néanmoins satisfaire à des conditions supplémentaires.

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La loi Pinel maintient ses avantages et dispositions pour 2022

Conformément à la loi de finances, le dispositif Pinel est maintenu avec ses avantages et dispositions habituelles pour 2022. Les changements annoncés sur ce mécanisme d’optimisation fiscale vont concerner les logements achetés entre 2023 et 2024. Ceux dont l’acte de VEFA ou de la VIR a été signé entre 2021 et 2022 demeurent donc soumis aux anciennes règles.

Pour rappel, la loi Pinel vous permet de louer des appartements neufs non meublés à loyers plafonnés à des locataires sous conditions de ressources. Ceux-ci doivent néanmoins utiliser les appartements au titre de résidence principale. En ce qui concerne les logements, ils doivent se situer dans les zones tendues définies dans le mécanisme (zones A, A bis et B1).

Les propriétaires investisseurs qui choisissent de s’engager sur une durée spécifique de mise en location profitent alors des réductions fiscales suivantes :

  • – 12 % du coût total d’achat du bien pour une durée de location minimum de 6 ans,
  • – 18 % du montant total d’achat du logement pour un engagement de location de 9 ans,
  • – 21 % du prix d’acquisition du bien immobilier pour une mise en location sur une période de 12 ans.

Au titre de ce mécanisme d’optimisation fiscale, le coût d’achat des biens immobiliers achetés puis loués ne peut cependant dépasser le plafond de 300 000 euros. Cela représente en réalité une condition importante pour être éligible et bénéficier des allègements sur vos taxes fiscales qui s’y rattachent.

En revanche, à partir de 2023, les critères d’éligibilité ainsi que le taux de réduction fiscale de la loi Pinel vont connaître des changements sur plusieurs aspects. Autrement dit, les règles appliquées en 2022 ne seront plus valables pour les appartements neufs achetés en 2023 et en 2024.

Loi Pinel 2023 et 2024 : baisse progressive des taux de diminution d’impôts

Promulguée le 30 décembre 2021, la loi de finances pour 2022 a diminué de façon considérable les taux de défiscalisation du mécanisme Pinel. Ces derniers subiront une baisse progressive en 2023 puis en 2024.

Les biens concernés par la baisse des taux de réduction fiscale

La baisse des montants des exonérations fiscales octroyées par ce dispositif concerne les biens immobiliers dont l’acte de VEFA ou de la VIR sera signé en 2023 et 2024. Par rapport au type ou à la nature de ces biens, on peut citer :

  • les logements situés dans une zone éligible (A, A bis et B1),
  • les appartements achetés en VEFA qui respectent les normes énergétiques RT 2012 et RT 2020 sans atteindre les performances exigées par le Pinel Plus,
  • les biens immobiliers VIR soumis soit aux labels HPE Rénovation ou BBC Rénovation 2009, soit respectant l’exigence de performance énergétique globale (systèmes de chauffage, isolation de la toiture ou des fenêtres…).

Concrètement, si vous faites le choix d’investir dans ces biens en 2023 ou 2024, vous n’aurez pas droit aux mêmes réductions fiscales que celles énumérées précédemment.

Les nouveaux taux de défiscalisation via le Pinel pour 2023 et 2024

Dans la pratique, les propriétaires bailleurs qui utiliseront le mécanisme Pinel pour défiscaliser leurs revenus vont obtenir :

  • 10,5 % de diminution fiscale pour une période d’engagement de 6 ans (contre 12 % pratiqué jusqu’en 2022),
  • 15 % de réduction d’impôt pour une location sur 9 ans (contre 18 % appliqué jusqu’en 2022),
  • 18 % de diminution sur les taxes fiscales pour une période d’engagement de 12 années (contre 21 % de réduction jusqu’en 2022).

À partir du 1er janvier 2024, ces taux appliqués aux investisseurs en 2023 subiront une nouvelle baisse. Si vous souhaitez défiscaliser avec le dispositif Pinel en 2024, vous bénéficierez d’une exonération de :

  • 9 % si vous vous engagez à louer votre logement sur une période de 6 ans au moins,
  • 12 % si vous misez sur une période d’engagement de 9 ans,
  • 14 % si vous louez votre bien pendant 12 ans.

Selon la majorité des observateurs, ces nouvelles règles actent l’extinction progressive de ce dispositif qui deviendra caduque en 2024. Cela serait notamment dû au coût élevé de ce mécanisme fiscal qui avoisinerait 2 milliards d’euros par an dans le budget de l’État.

La loi de finances pour 2022 a néanmoins prévu quelques exceptions à la baisse des avantages fiscaux du dispositif Pinel en 2023 et 2024. Concrètement, les propriétaires, dont les biens respectent certaines conditions, auront la possibilité de bénéficier des taux pleins de réductions d’impôt.

La loi Pinel +, pour le maintien des taux pleins de réduction fiscale

Encore appelé Super Pinel, le Pinel + est un dispositif qui entrera officiellement en vigueur le 1er janvier 2023. Il vise à compléter le Pinel initial dont les avantages fiscaux vont baisser entre 2023 et 2024. Ces deux mécanismes d’optimisation fiscale dans l’immobilier neuf cohabiteront donc durant deux années.

Le nouveau mécanisme vise à permettre aux investisseurs de continuer à profiter entièrement des bienfaits du dispositif malgré le principe de la baisse des montants d’exonération fiscale. Il apporte plusieurs exceptions à ce mécanisme pour les années 2023 et 2024. Il faudra néanmoins respecter plusieurs conditions pour espérer en bénéficier.

Les conditions générales

Pour défiscaliser un logement via le dispositif Pinel Plus, vous devez dans un premier temps remplir les règles de fonctionnement de la loi Pinel. La nouvelle réglementation sur les finances a ajouté certaines règles supplémentaires qu’il faudra respecter pour être éligible à ce dispositif. De façon générale, les appartements à déclarer en Pinel + doivent avoir été achetés dans le neuf ou en VEFA.

Ces derniers doivent également être situés dans un quartier prioritaire de la politique des villes. Actuellement, les zones éligibles au Super Pinel sont les zones A, A bis et B1. En revanche, les biens immobiliers qui se trouvent dans la bande des 300 mètres d’un quartier prioritaire de politique des villes sont exclus de ce dispositif.

Vous devez ensuite vous engager à mettre en location le logement à défiscaliser grâce au Super Pinel pendant 6, 9, ou 12 ans au maximum. Le montant de la location du bien neuf doit être fixé en respectant les plafonds mensuels définis dans la zone géographique concernée.

Le propriétaire bailleur est enfin tenu de louer son logement aux locataires dont les revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources indiqués dans la loi.

Les critères de qualité d’usage et de confort

Mis à part ces conditions que doivent respecter les biens, le Pinel + définit des conditions exigeantes sur la qualité d’usage et de confort de ces derniers. De manière concrète, pour être éligible à ce dispositif, votre logement doit avoir une surface minimale précise en fonction de sa nature :

  • 28 m² pour un bien d’une pièce,
  • 45 m² pour un appartement T2,
  • 62 m² pour un appartement 3 pièces,
  • 79 m² pour un appartement T4,
  • 96 m² pour les logements T5.

Les biens doivent également obligatoirement posséder un espace extérieur (terrasse ou balcon) avec une surface minimale de :

  • 3 m² pour un logement T1 ou T2,
  • 5 m² pour un appartement T3,
  • 7 m² pour un T4,
  • 9 m² pour les appartements de T5.

De même, la loi exige la présence de deux différentes façades ou orientations pour un logement T3 et plus. Il s’agit d’une condition nécessaire pour que celui-ci soit éligible au Pinel +. Il est enfin possible que l’agencement intérieur et la luminosité de l’appartement soient exigés dans certains cas.

Les critères environnementaux et de performance énergétique

Si vous envisagez de louer votre bien sous le régime du dispositif Pinel Plus, il devra toutefois respecter un certain nombre de critères environnementaux. Pour rappel, les critères de performance énergétique imposés aux investisseurs dans le cadre du Pinel classique étaient souples. En effet, ce dernier n’exigeait que le respect de la norme RT2012 pour que les biens immobiliers bénéficient des allègements fiscaux prévus.

Avec l’avènement du Super Pinel, les normes énergétiques à respecter sont strictes. Ces dernières ont été notamment précisées par le décret du 17 mars 2022 relatif à la qualité des logements. Conformément à cette réglementation, les biens neufs achetés en 2023 doivent nécessairement obéir aux exigences de la RE 2020. Les seuils contenus dans cette norme entreront en vigueur à partir de 2025.

Les biens immobiliers acquis au cours de 2024 devront aussi se conformer à la RE 2020 et atteindre la classe A du DPE (diagnostic de performance énergétique). Il en est de même pour les maisons en construction et dont le dépôt de permis de construire a été réalisé en 2024.

Les biens immobiliers, qui ont été achetés en 2023 et 2024 en VEFA et dont le dépôt de permis de construire est effectué avant le 1er janvier 2022, devront aussi atteindre la classe A du DPE. Les propriétaires concernés doivent mettre leurs biens en conformité avec les exigences du label E+C -.

Si vous achetez un logement en VIR entre 2023 et 2024, ce dernier doit atteindre la classe A ou B du diagnostic de performance énergétique.

À partir de quand peut-on investir avec la loi Pinel + ?

Il est possible d’investir dans l’immobilier locatif neuf en Pinel Plus à compter du 1er janvier 2023. Ce mécanisme d’optimisation fiscale sera lancé à partir de cette date, de même que la baisse progressive des réductions fiscales appliquées aux biens soumis à ce dispositif. Il faudra remplir les différentes conditions précisées par la loi (critères de qualité d’usage, conditions de performance énergétique) avant d’obtenir l’optimisation fiscale proposée.

Pourquoi investir dans l’immobilier avec le mécanisme Super Pinel ?

Investir dans l’immobilier en se servant du dispositif Pinel + comporte plusieurs avantages.

Profitez des bienfaits d’un investissement dans le neuf

En faisant l’option de défiscaliser avec ce dispositif, vous vous offrirez la possibilité de construire un patrimoine immobilier avec des logements durables. En effet, les biens neufs constituent des investissements à très faible impact environnemental. Concrètement, ces appartements ne requièrent pas de rénovation ou de réhabilitation sur le court terme.

Un appartement acquis dans le neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) possède aussi d’excellentes performances environnementales. Il offre également un confort de vie optimal avec une bonne luminosité naturelle dans les pièces. Si vous investissez de l’argent dans un immeuble via le Pinel +, vous vous garantirez une retraite paisible grâce à un placement solide et rentable. Il vous permettra aussi d’acquérir votre bien sans avoir besoin de fournir un apport personnel.

En réalité, vous avez la possibilité de demander un emprunt immobilier pour financer votre projet avec le mécanisme Pinel Plus. Vous rembourserez ensuite le prêt en versant des loyers réguliers issus de la mise en location de votre bien.

Obtenez une diminution d’impôt allant jusqu’à 21 %

Si vous investissez dans le neuf grâce au Pinel +, vous ne serez pas confronté à la baisse des taux de réduction fiscale pour 2023 et 2024. Vous bénéficierez ainsi des taux pleins de déduction fiscale sur votre investissement.

Si par exemple, vous vous engagez à louer votre bien pour 6 ans, 12 % vous seront appliqués. Cette exonération fiscale sera de 10,5 % ou 9 %, en cas d’investissement avec ce mécanisme en 2023 ou en 2024. Si vous misez sur une période d’engagement de 12 ans, l’exonération fiscale sera de 21 % contre 18 ou 14 % pour un investissement Pinel en 2023 ou 2024.

Loi Pinel + 2023 et 2024 : comment réussir son investissement ?

Pour réussir votre placement immobilier avec le Pinel Plus, vous devez suivre plusieurs étapes.

Définissez votre projet selon vos envies et besoins

Dans un premier temps, il convient de définir votre projet d’investissement locatif. Pour ce faire, tâchez de lister vos différents objectifs en vous posant les questions suivantes :

  • Votre projet doit-il vous permettre de constituer un patrimoine immobilier ou de gagner des revenus complémentaires ?
  • Votre bien sera-t-il mis en vente par la suite ?

Dès que vous trouverez des réponses concrètes à ces questions, vous aurez une idée précise des pistes à emprunter pour réaliser votre but. Quoi qu’il en soit, il est important que votre projet prenne en compte vos réelles envies et les moyens dont vous disposez actuellement. En partant de là, vous pourrez par exemple facilement choisir le bien à acheter.

Concevez le plan de financement de votre projet

Une fois que vous maîtrisez vos objectifs, vous devez accorder de l’attention aux modalités de financement de votre projet d’investissement en Pinel +. Concrètement, établissez un plan de financement spécifique à votre projet.

Votre achat va d’abord dépendre de votre budget total. Ce dernier est notamment déterminé en fonction du loyer que vous êtes capable de collecter dans votre investissement chaque mois. Les montants perçus serviront notamment à payer les mensualités de votre emprunt immobilier.

Si vous investissez dans les biens locatifs pour la toute première fois, nous vous conseillons de solliciter les services d’un courtier en prêt immobilier. Ce professionnel, spécialisé dans le domaine du financement et des crédits, se chargera de vous trouver des offres d’emprunt intéressantes auprès des banques.

Choisissez un emplacement à fort potentiel locatif

Si vous souhaitez rentabiliser rapidement votre investissement en Pinel Plus, veillez à acquérir un bien immobilier dans une zone à fort potentiel locatif. En effet, le bon choix de l’emplacement du logement garantit le succès de votre projet. À l’inverse, un mauvais choix pourrait rendre déficitaire votre placement.

Pour éviter une telle situation, il serait préférable d’acheter votre appartement locatif dans une ville ou un quartier dynamiques. Si le marché locatif de la zone où se situe votre bien est tendu, vous aurez davantage de chances pour trouver rapidement de potentiels locataires. Le loyer coûte en général cher dans ce type de zone.

Nous vous recommandons donc de réaliser de petites recherches sur les secteurs éligibles au Pinel + et dont la démographie est en croissance continue. De même, faites des enquêtes et comparez l’évolution des montants de location dans les zones qui vous intéressent.

Ciblez une catégorie de locataires

Si vous achetez votre bien locatif dans les secteurs à proximité des universités, cela voudrait dire que vous louerez votre bien aux étudiants. En choisissant cette option, vous devrez néanmoins vous préparer au départ d’un locataire à la fin de chaque année académique.

Si vous misez sur les biens immobiliers situés non loin des bassins d’emploi, vos locataires seront également probablement des jeunes actifs ou des cadres.

Fixez le montant des loyers et trouvez des locataires

Vous venez d’acheter un appartement ou un logement neuf qui respecte toutes les règles d’éligibilité au Pinel + ? Fixez maintenant le loyer en tenant compte des caractéristiques de votre bien ainsi que des tarifs pratiqués sur le marché. Évitez néanmoins de le fixer trop haut, car cela risque d’accroitre le risque de vacance locative de manière significative.

Par contre, un loyer en dessous de la valeur réelle du bien vous fera perdre de l’argent. Vous devez donc déterminer un juste prix pour la location de votre appartement en prenant en compte les plafonds mensuels en vigueur dans votre secteur géographique.

Comment déclarer son impôt avec le Super Pinel ?

La déclaration d’impôt en Pinel + est obligatoire pour tous les investisseurs. Pour réaliser cette formalité, remplissez le formulaire EB au cours de la première année de déclaration. Vous devez aussi compléter le formulaire 2044 ou 2044 SPE pour déclarer vos revenus fonciers. De même, il faudra aussi reporter ce bilan foncier dans le formulaire. Précisez enfin la somme de la réduction fiscale dans le formulaire 2042 C.

Le mécanisme Pinel est ainsi l’un des meilleurs dispositifs pour défiscaliser dans le neuf. À partir de l’an 2023, ce mécanisme va néanmoins intégrer certains changements. En effet, les taux d’exonération fiscale de la loi Pinel seront revus à la baisse de façon progressive jusqu’en 2024.

Pour investir dans le neuf et bénéficier de la réduction d’impôt à taux pleins, vous pouvez toutefois réaliser vos investissements avec le nouveau dispositif Pinel Plus. Pour cela, vous devez respecter strictement les conditions de qualité supérieure (caractéristiques d’usage et de confort, critères environnementaux) définies dans la loi de finances pour 2022.

Afin de réussir votre investissement immobilier, nous vous conseillons de suivre les bonnes pratiques édictées en la matière. Si vous êtes nouveau dans le domaine, n’hésitez néanmoins pas à demander conseil aux professionnels ou experts. Ces derniers sauront vous guider dans toutes les étapes de votre projet.